Stiamo ricominciando a costruire, anche dove la crisi immobiliare ha colpito più duramente.
Secondo le ultime analisi sul settore, in tutta Europa soffiano venti di ripresa nel settore residenziale "in particolare in quelle capitali che hanno mantenuto un profilo basso, con una crescita modesta dei valori, durante le fasi più acute della crisi, come Amsterdam, le città del Nord Europa (soprattutto Stoccolma), le metropoli tedesche come Francoforte e Monaco di Baviera" spiega Alessandro Ghisolfi, ufficio studi Abitareco. "In queste città, negli ultimi due anni, l'aumento nominale dei prezzi è stato a due cifre (tra 10% e 17%), sia per le case di nuova costruzione che per quelle usate".
Dobbiamo chiederci se tutte queste nuove case saranno necessarie o se in alcune situazioni non sarebbe meglio recuperare quelle esistenti.In Spagna, dopo essere usciti dalla pesante crisi economica e immobiliare, si assiste nuovamente a un aumento dei prezzi delle case. Nell'ultimo anno, i prezzi delle nuove case nelle aree top di Madrid e Barcellona sono cresciuti in media di 12% rispetto al 2015. "Mentre a Barcellona la crescita è omogenea, a Madrid si concentra in alcune zone, come Chamberi, Chamartin, Hortaleza e Salamanca, dove i prezzi delle nuove case non scendono sotto gli 8 mila euro al metro quadro e a volte superano i 15 mila euro" afferma Ghisolfi.
Secondo CBRE, le nuove costruzioni sono insufficienti a soddisfare la domanda. "Le costruzioni - dicono da CBRE - sono concentrate proprio a Madrid e Barcellona, dove oltre la metà della domanda è di origine straniera".
A Londra e Parigi, che hanno sempre fatto da traino, la situazione è diversa. Londra, per la prima volta in oltre dieci anni, sta registrando un calo dei valori dei nuovi edifici residenziali di 3-5%, sia nelle aree di punta del centro (Westminster) che in quelle più esterne (Islington). Tuttavia, lo slancio del mercato, nonostante la Brexit e i segnali di rallentamento dei prezzi, non sembra arrestarsi. Secondo Jll, a Londra permane un problema di offerta. Ogni anno, negli ultimi 20 anni, è stata costruita meno della metà delle 40-50.000 abitazioni necessarie. Il problema è destinato a permanere anche nei prossimi anni.
Anche a Parigi sembra che il mercato delle nuove residenze stia prendendo fiato. Nelle zone più pregiate le iniziative sono rare e i prezzi superano anche i 20 mila euro al metro quadro. Nell'ultimo anno i prezzi in media non sono aumentati più di 3%, rispetto ai +11% del passato. Nei quartieri centrali, le nuove costruzioni si vendono ormai a prezzi superiori ai 10 mila euro al metro quadro. Scenari Immobiliari segnala molti progetti innovativi in città, tra cui l'edificio Edison Lite progettato dallo studio Manuelle Gautrand Architecture. Il nuovo edificio avrà molti spazi comuni come un giardino pensile, una cantina-laboratorio e cucine all'aperto da condividere. In Rue Jean Antoine de Baïf, sulla Rive Gauche, il progetto In Vivo comprende tre edifici caratterizzati da bio-facciate con sensori solari, terrazze coltivabili e sagome di alberi che ospitano giardini verticali.
A Milano gli investimenti in sviluppo residenziale ammontano a oltre 7,4 miliardi di euro per un totale di 1,85 milioni di metri quadrati in arrivo da qui al 2020 secondo Scenari Immobiliari. "Milano è la città con le valutazioni più convenienti: i prezzi reali (al netto dell'inflazione) delle abitazioni in generale rimangono oggi circa 20% al di sotto del livello del 2007" afferma Ghisolfi. Sul mercato residenziale milanese, la domanda degli investitori (soprattutto privati) è cresciuta al ritmo di 7% all'anno negli ultimi tre anni. Investitori che si orientano per 90% verso il nuovo. La domanda segue l'offerta e non viceversa, dicono gli esperti. Oggi l'offerta a Milano è distribuita in modo piuttosto omogeneo sia nelle zone centrali, semicentrali e periferiche. I prezzi di vendita nelle aree prime vanno da 6.500 euro al metro quadro, nelle aree semicentrali a un massimo di oltre 10 mila euro.
Il mercato di Amsterdam è vivace, con una domanda in costante crescita grazie all'afflusso di nuovi residenti provenienti da città più piccole. I due principali progetti di sviluppo residenziale ad Amsterdam sono la torre chiamata Amstel Tower (vedi articolo a lato, ndr) e il mega progetto di riqualificazione dell'area del Food Center. La riqualificazione del Food Center è il progetto più importante e innovativo, con la creazione di aree residenziali e logistiche su oltre 23 ettari. Circa 200 mila metri quadrati saranno destinati a uso residenziale e 95 mila al nuovo Food Center con negozi e magazzini. Gli appartamenti, 1.600-2.000, dovrebbero costare 4.000-4.500 euro al metro quadro.
A Berlino nel 2016 è stata annunciata la costruzione di 45mila nuove unità abitative in due anni in 12 aree urbane.
A Stoccolma sono previsti 450 mila nuovi alloggi nei prossimi cinque anni. Nell'area più centrale, sono previste 140 mila nuove unità abitative da qui al 2030. Tra i progetti più grandi c'è quello dell'area di Hagastaden. Per il 2025, l'area tra Stoccolma e Solna, vedi, vedrà la nascita di un nuovo quartiere con parchi, residenze, negozi e uffici, nonché sedi di importanti multinazionali farmaceutiche e della ricerca medica. Ci saranno 6 mila appartamenti da 45 a 130 m2 in 99% di casi. I prezzi non dovrebbero superare i 5 mila euro al metro quadro.
Articolo tratto da "Il Sole 24 ore"
