Estamos empezando a construir de nuevo, incluso donde la crisis inmobiliaria ha golpeado más fuerte.
Según los últimos análisis sobre el sector, soplan vientos de recuperación en toda Europa en el sector residencial "en particular en aquellas capitales que han mantenido un perfil bajo, con un crecimiento modesto de los valores, durante las fases más agudas de la crisis, como Ámsterdam, las ciudades del norte de Europa (especialmente Estocolmo), las metrópolis alemanas como Fráncfort y Múnich", explica Alessandro Ghisolfi, de la oficina de estudios Abitareco. "En estas ciudades, en los dos últimos años, el aumento nominal de los precios ha sido de dos dígitos (entre 10% y 17%), incluyendo tanto las viviendas de nueva construcción como las usadas", afirma.
Tenemos que preguntarnos si serán necesarias todas estas nuevas viviendas o si en algunas situaciones no sería mejor recuperar las existentes.En España, tras salir de la fuerte crisis económica e inmobiliaria, volvemos a ver cómo suben los precios de la vivienda. En el último año, los precios de la vivienda nueva en las zonas top de Madrid y Barcelona han crecido de media 12% respecto a 2015. "Mientras que en Barcelona el crecimiento es homogéneo, en Madrid se concentra en algunas zonas, como Chamberí, Chamartín, Hortaleza y Salamanca donde los precios de la vivienda nueva no bajan de los 8 mil euros por metro cuadrado y en ocasiones superan los 15 mil euros" afirma Ghisolfi.
Según CBRE, los nuevos edificios son insuficientes para cubrir la demanda. "La construcción -dicen desde CBRE- se concentra precisamente en Madrid y Barcelona, donde más de la mitad de la demanda es de origen extranjero".
En Londres y París, que siempre han sido el motor, la situación es diferente. Londres, por primera vez en más de diez años, está experimentando un descenso de los valores de los nuevos edificios residenciales de 3-5%, tanto en las zonas punteras del centro (Westminster) como en las más exteriores (Islington). Sin embargo, el impulso del mercado, a pesar del Brexit y de los signos de ralentización de los precios, no parece detenerse. Según Jll, en Londres sigue existiendo un problema de oferta. Cada año, durante los últimos 20 años, se han construido menos de la mitad de las 40-50.000 viviendas necesarias. El problema está destinado a mantenerse también en los próximos años.
Incluso en París parece que el mercado de nuevas residencias se toma un respiro. En las zonas más valiosas, las iniciativas son escasas y los precios superan incluso los 20 mil euros por metro cuadrado. En el último año los precios de media no han aumentado más de 3%, frente a los +11% del pasado. En los distritos centrales, los edificios nuevos se venden ahora por encima de los 10 mil euros por metro cuadrado. Scenari Immobiliari informa de muchos proyectos innovadores en la ciudad, entre ellos el edificio Edison Lite, diseñado por el estudio de arquitectura Manuelle Gautrand. El nuevo edificio contará con numerosos espacios comunes, como un jardín en la azotea, una bodega-laboratorio y cocinas al aire libre para compartir. En la calle Jean Antoine de Baïf, en la orilla izquierda, el proyecto In Vivo incluye tres edificios caracterizados por biofachadas con sensores solares, terrazas cultivables y siluetas arbóreas que albergan jardines verticales.
En Milán, las inversiones en promoción residencial ascienden a más de 7.400 millones de euros por un total de 1,85 millones de metros cuadrados que llegarán de aquí a 2020, según Scenari Immobiliari. "Milán es la ciudad con las valoraciones más convenientes: los precios reales (excluida la inflación) de las viviendas en general se mantienen hoy en torno a 20% por debajo del nivel de 2007", afirma Ghisolfi. En el mercado residencial milanés, la demanda de los inversores (especialmente los privados) ha crecido a un ritmo de 7% al año en los últimos tres años. Inversores que se vuelcan 90% hacia lo nuevo. La demanda sigue a la oferta y no al revés, dicen los expertos. Hoy la oferta en Milán se distribuye de forma bastante homogénea tanto en las zonas centrales como en las semicentrales y periféricas. Los precios de venta en las zonas prime oscilan entre los 6.500 euros por metro cuadrado de las zonas semicéntricas y un máximo de más de 10 mil euros.
El mercado de Ámsterdam está animado, con una demanda en constante crecimiento debido a la afluencia de nuevos residentes llegados de ciudades más pequeñas. Los dos principales proyectos de desarrollo residencial en Ámsterdam son la torre denominada Amstel Tower (véase el artículo adyacente, ed.) y el megaproyecto de reurbanización de la zona del Food Center. La remodelación del Food Center es el proyecto más importante e innovador, con la creación de zonas residenciales y logísticas en más de 23 hectáreas. Aproximadamente 200 mil metros cuadrados serán para uso residencial y 95 mil para el nuevo Food Center con tiendas y almacenes. Los apartamentos, entre 1.600 y 2.000, costarán entre 4.000 y 4.500 euros por metro cuadrado.
En Berlín, en 2016, se anunció la construcción de 45 mil nuevas unidades en dos años en 12 zonas urbanas.
En Estocolmo están previstas 450.000 nuevas viviendas en los próximos cinco años. En la zona más céntrica, se esperan 140 mil nuevas unidades de aquí a 2030. Entre los mayores proyectos está el de la zona de Hagastaden. Para 2025, la zona entre Estocolmo y Solna, véase, verá nacer un nuevo barrio con parques, residencias, comercios y oficinas, así como sedes de importantes multinacionales farmacéuticas y de investigación médica. Habrá 6 mil apartamentos de 45 a 130 m2 en 99% de casos. Los precios no superarán los 5 mil euros por metro cuadrado.
Artículo de "Il Sole 24 ore"
