La regola generale per i terreni venduti a titolo oneroso è che la plusvalenza sulla cessione sia soggetta all'imposta sulle plusvalenze (CGT). Questo indipendentemente dal fatto che il corrispettivo sia in contanti o meno e che sia imprevedibile e ricevuto in futuro.
Affinché l'immobile sia classificato come bene strumentale, deve essere acquisito a scopo di investimento e qualsiasi aumento di valore, dovuto a una rivalutazione di mercato o a lavori di miglioramento, non deve costituire un'attività commerciale.
Quando la transazione è fortunatamente considerata di natura commerciale, esistono disposizioni antielusive che trattano l'importo di qualsiasi guadagno percepito nell'anno fiscale come reddito da negoziazione anziché come plusvalenza. Il regime si applica solo ai fini dell'imposta sul reddito e quindi non è dovuta la NIC di Classe 2 o 4.
Una delle condizioni per l'applicazione delle disposizioni è che il terreno sia acquisito e/o sviluppato con l'obiettivo principale di realizzare una plusvalenza dalla cessione di tutto o parte del terreno.
La legislazione è stata implementata per smascherare la struttura artificiale di un commercio di terreni e di sviluppo di terreni e per garantire che la tassazione degli sviluppatori immobiliari, direttamente, e/o dei proprietari indirettamente, fosse equa.
Un esempio è quello in cui un agricoltore vende un terreno a un promotore e riceve come parte del corrispettivo una percentuale del profitto derivante dalla futura cessione da parte del promotore. Sebbene l'agricoltore non sia coinvolto direttamente in alcuna attività di valorizzazione, il profitto derivante dalla successiva cessione soddisfa la condizione della disposizione di cui sopra.
L'agricoltore sarebbe inizialmente soggetto alla CGT sulla cessione del terreno per il suo valore di mercato alla data in cui il terreno è stato trasferito al promotore, e poi soggetto all'imposta sul reddito sul profitto aggiuntivo derivante dalla seconda cessione (calcolato come differenza tra il profitto totale e la plusvalenza iniziale).
La normativa si applicherebbe anche nel caso in cui il proprietario venda azioni di una società che detiene il terreno e la plusvalenza realizzata dalla cessione rappresenti più di 50% di valore del terreno.
Matteo Zaccagni
