La norma general aplicable a los terrenos vendidos a título oneroso es que la plusvalía resultante de la enajenación esté sujeta al impuesto sobre plusvalías. Esto es así independientemente de si la contraprestación es en efectivo o no y de si la contraprestación es incierta y se recibe en el futuro.
Para que la propiedad se clasifique como activo de capital, tendría que haber sido adquirida con fines de inversión y, cualquier aumento de valor, debido a una revalorización de mercado o por trabajos de mejora, no debería constituir un comercio.
Cuando, por suerte, la operación se considera de naturaleza comercial, existen disposiciones antielusión que consideran el importe de cualquier ganancia percibida en el ejercicio fiscal como renta comercial en lugar de ganancia de capital. El régimen sólo se aplica a efectos del impuesto sobre la renta y, por tanto, no hay que pagar el NIC de clase 2 ni de clase 4.
Una de las condiciones para que se apliquen las disposiciones es que el terreno se adquiera y/o urbanice con el objetivo principal de obtener una ganancia por la enajenación de la totalidad o parte del terreno.
La legislación se aplicó para sacar a la luz la estructura artificial de un comercio de suelo/promoción inmobiliaria y garantizar que la fiscalidad de los promotores inmobiliarios, directamente, y/o de los propietarios, indirectamente, fuera justa.
Un ejemplo es cuando un agricultor vende un terreno a un promotor y recibe como contraprestación un porcentaje del beneficio de la futura enajenación por parte del promotor. Aunque el agricultor no participe directamente en ninguna actividad de mejora, el beneficio de la enajenación posterior cumple la condición de la disposición anterior.
El agricultor estaría sujeto inicialmente al CGT en la enajenación del terreno por su valor de mercado en la fecha en que el terreno se transfirió al promotor, y después estaría sujeto al impuesto sobre la renta sobre el beneficio adicional de la segunda enajenación (calculado como la diferencia del beneficio total menos la plusvalía original).
La legislación también se aplicaría cuando el propietario venda acciones de una empresa que posea el terreno y la ganancia obtenida en la enajenación suponga más de 50% de valor del terreno.
Matteo Zaccagni
