La règle générale pour les terrains vendus à titre onéreux est que la plus-value de cession est soumise à l'impôt sur les plus-values (CGT). Cette règle s'applique indépendamment du fait que la contrepartie soit en espèces ou non, qu'elle soit incertaine et qu'elle soit reçue dans le futur.
Pour que le bien soit considéré comme une immobilisation, il doit être acquis à des fins d'investissement et toute augmentation de valeur, due à une réévaluation du marché ou à des travaux d'amélioration, ne doit pas constituer une transaction.
Lorsque la transaction est heureusement considérée comme une opération commerciale, il existe des dispositions anti-évasion qui considèrent le montant de toute plus-value perçue au cours de l'année fiscale comme un revenu commercial et non comme une plus-value. Ce régime ne s'applique qu'aux fins de l'impôt sur le revenu et, par conséquent, aucune NIC de classe 2 ou de classe 4 n'est due.
L'une des conditions d'application de ces dispositions est que le terrain soit acquis et/ou mis en valeur dans le but principal de réaliser une plus-value en cédant tout ou partie du terrain.
La législation a été mise en œuvre pour mettre en évidence la structure artificielle d'un commerce de terres/de développement de terres et pour garantir que l'imposition des promoteurs immobiliers, directement, et/ou des propriétaires indirectement, soit équitable.
C'est le cas, par exemple, lorsqu'un agriculteur vend des terres à un promoteur et qu'il reçoit en contrepartie un pourcentage du bénéfice de l'aliénation future par le promoteur. Bien que l'agriculteur ne soit pas directement impliqué dans des activités de mise en valeur, le bénéfice sur la cession ultérieure remplit la condition de la disposition ci-dessus.
L'agriculteur serait d'abord assujetti à l'impôt sur le capital lors de la cession des terres pour leur valeur marchande à la date de leur transfert au promoteur, puis à l'impôt sur le revenu sur le bénéfice supplémentaire résultant de la seconde cession (calculé comme la différence entre le bénéfice total et la plus-value initiale).
La législation s'applique également lorsque le propriétaire vend des actions d'une société qui détient le terrain et que la plus-value réalisée lors de la cession représente plus de 50% de la valeur du terrain.
Matteo Zaccagni
