Airbnb es una comunidad en línea creada en 2008 que permite alquilar un alojamiento más barato que los hoteles tradicionales y ofrece a quienes disponen de un hogar con determinadas características, como una habitación libre o una vivienda contigua, la posibilidad de ofrecer a desconocidos o turistas un alojamiento alquilado por periodos cortos.
Los métodos de funcionamiento son similares a los de los sitios de Internet más tradicionales que ofrecen un servicio de búsqueda de vivienda. La peculiaridad de este servicio es que da especial importancia a las relaciones personales entre el inquilino y el propietario de la vivienda, ya que a este último se le pide que facilite información personal distinta de la relativa a las modalidades de alojamiento.
El coste del alojamiento en este sitio web incluye el precio del alojamiento y la comisión reconocida al portal. Varía entre 5% y 15% en función del importe total gastado. En cambio, para los que ofrecen alojamiento, la comisión está fijada en 3%, pero podría variar entre 3% y 5%.
Tras casi diez años de actividad, Airbnb ha alcanzado niveles de uso muy elevados, por lo que algunos gobiernos locales, como Roma, Milán y París, han llegado a acuerdos con la empresa. Sin embargo, otros municipios como Berlín se han mostrado hostiles a la plataforma de intercambio: a partir del 1 de mayo de 2016, entró en vigor en la ciudad alemana una normativa que prohíbe alquilar un apartamento o una habitación en ausencia de una licencia específica, a través de servicios como Airbnb. La multa para los transgresores es de 100.000 euros, una cantidad tan elevada que empujó a muchos anfitriones berlineses a retirar su anuncio de la web para evitar controles y sanciones. Según algunos periódicos, si el ejemplo de Berlín fuera seguido por otras grandes ciudades, la medida podría marcar el fin de este servicio. A no ser que, como ocurrió en San Francisco, se convoque un referéndum para decidir el destino de webs de alojamiento como Airbnb. El resultado fue favorable a la citada plataforma.
En lo que respecta al negocio del alojamiento en Londres, el escenario es un poco más complicado.
Alquileres de corta duración en Londres antes de 2015 estaban sujetos a restricciones tras el "Cambio material de uso "de los locales residenciales que se utilizaban como alojamiento de alquiler temporal y para los que se requería una autorización específica.
En 2015, con la Ley de desregulaciónSin embargo, el gobierno introdujo una excepción a esta restricción. La excepción permite que las viviendas se utilicen como "alojamiento temporal" sin que ello se considere un "cambio de uso", siempre que el número acumulado de noches de uso como alojamiento temporal no supere las 90 noches en un año natural.
En caso de que se superen las 90 noches, de hecho, no se aplica la excepción.
A partir del 1 de enero de 2017, los sistemas de Airbnb limitarán automáticamente los anuncios de viviendas enteras en el Gran Londres a 90 noches al año, a menos que los anfitriones confirmen que disponen del permiso necesario para compartir su espacio con más frecuencia ("Formulario de exención"). Debe comprobar cuidadosamente dónde se encuentra su edificio/habitación y tratar el asunto con su autoridad local (Borough).
En relación con fiscal reglamentos, se ha calculado que en el Reino Unido, si se suprime la facilitación "alquilar una habitación", unos 50.000 afiliados a Airbnb tendrán que pagar entre 400 y 3.300 libras más al año, frente a una ganancia media anual de 3.500 libras en Londres y 2.000 libras en el resto del país. A partir de abril de 2017 solo se podrá solicitar la facilitación "Alquilar una habitación" si los ingresos son inferiores a 7.500 libras y solo si no se alquilan otras partes de la casa, como la mansarda o el garaje.
Los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles no se consideran autónomos y, por lo tanto, los propietarios no están obligados a pagar las cotizaciones al seguro nacional de la clase 2 (NIC). Sin embargo, si se prevé aumentar los locales alquilados, incluyendo otros lugares además de simples habitaciones, el proceso pasará de una simple actividad de alquiler a algo más complejo y esto dará lugar al pago de tipos impositivos diferentes basados en las NIC de referencia.
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Clase |
Tipos impositivos a partir de abril de 2017 |
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Clase 2 |
2,85 libras por semana |
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Clase 4 |
9% de beneficios entre 8.164 £ y 45.000 £. |
Si se va a abrir una empresa para gestionar este negocio, puede haber varios problemas a los que enfrentarse. En primer lugar, los locales que se van a alquilar deben venderse a la sociedad de responsabilidad limitada de nueva creación, lo que genera un aumento inmediato del capital y, en consecuencia, un incremento de los impuestos que hay que pagar.
Si se aceptan los impuestos sobre las plusvalías debidas a la transmisión y la empresa obtiene beneficios, éstos tributarán a un tipo impositivo de 19% (Impuesto de sociedades).
Posteriormente, la retirada de los fondos de la empresa debe hacerse mediante remuneración o dividendo. La vía del dividendo es la más eficiente para el contribuyente, pero probablemente cambie el año que viene. Si, por supuesto, usted no necesita fondos inmediatos y dejar que se acumulen en la empresa, puede terminar con la liquidación de la empresa y hacer que estos fondos en 28% como ganancias de capital.
Todo esto es bastante atractivo si usted es un contribuyente con un tipo muy alto, pero no debe ignorar los costes administrativos que conlleva la gestión de una sociedad de responsabilidad limitada.
Póngase en contacto con nosotros para más información.
Silvano Ghigliani & Alessio Menna
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