¿Airbnb sigue mereciendo la pena?
¿Qué necesito saber para declarar mi alquiler a través de Airbnb a las autoridades fiscales?
Airbnb es una comunidad online creada en 2008 que permite contratar alojamientos a precios más económicos que en hoteles tradicionales y supone la oportunidad de ofrecer a turistas y personas desconocidas un alojamiento provisional a aquellas personas que disponen de una vivienda con determinadas características, como una habitación libre o una residencia adyacente al espacio alquilado.
Las fórmulas de funcionamiento son similares a las de muchas otras páginas web tradicionales que ofrecen servicios de búsqueda de vivienda. La particularidad de este servicio es que confiere una especial importancia a la relación personal entre el propietario y el huésped, ya que el propietario tiene que aportar cierta información personal además de la relativa a las propias características del alojamiento.
Los costes del alojamiento en esta web incluyen el precio del alojamiento y la comisión que aplica el portal. Esta varía entre el 5% y el 15% en función del importe total de la operación. Para los que ofrecen el alojamiento, se aplica una comisión fija del 3%, pero puede variar entre el 3% y el 5%.
Tras casi diez años de actividad, Airbnb ha alcanzado unas cuotas de actividad muy elevadas, hasta el punto de que algunos gobiernos locales, como el de Roma, Milán y París, han alcanzado acuerdos con la compañía. Sin embargo, otros ayuntamientos, como el de Berlín, se han mostrado más hostiles con esta plataforma de alojamiento compartido: desde el 1 de mayo de 2016, una normativa de la ciudad alemana prohíbe alquilar apartamentos o habitaciones sin la licencia específica, a través de servicios como Airbnb. La multa para quienes incumplan esta medida es de 100.000 euros; una cantidad que ha llevado a muchos propietarios berlineses a darse de baja de la plataforma para evitar controles y sanciones. Según cierta parte de la prensa, si otras ciudades siguieran el ejemplo de Berlín, la medida podría suponer el fin de este servicio. Salvo que, como ocurrió en San Francisco, se celebre un referéndum para decidir el destino de este tipo de servicios. En este caso, el resultado fue favorable a la plataforma.
Por lo que se refiere al alojamiento en Londres, el escenario es algo más complicado.
Los alojamientos a corto plazo (https://www.gov.uk/) en Londres hasta 2015 estaban sujetos a restricciones en función del “Cambio material de uso” de viviendas empleadas para alquileres temporales, para lo que se exigía una autorización específica.
En 2015, con la DeregulationLaw (o Ley de Desregularización) (http://www.legislation.gov.uk/), el gobierno introdujo una excepción a esta normativa. La excepción permite el uso de las viviendas para “alojamientos temporales” sin consideración de “cambio de uso”, siempre que el número acumulativo de pernoctaciones con dicho carácter de alojamiento temporal no supere las 90 al año.
En caso de superarse dicha cifra, dejará de aplicarse la excepción mencionada.
El 1 de enero de 2017, los sistemas de Airbnb limitarán de forma automática la oferta de alojamientos en Gran Londres a 90 pernoctaciones al año, salvo que los propietarios confirmen que han solicitado permiso para compartir su espacio con una frecuencia mayor (“Formulario de Excepción”). Comprueba atentamente dónde está situada tu vivienda/habitación y remite el mismo a la autoridad local correspondiente (Distrito).
Por lo que se refiere a la normativa fiscal, se calcula que en el Reino Unido, si se acaba con las exenciones por “Alquiler de habitación”, cerca de 50.000 afiliados a Airbnb tendrán que pagar entre 400 y 3.300 libras más al año por las ganancias anuales medias de 3.500 libras en Londres y las 2.000 del resto del país. A partir de abril de 2017, solamente se podrá optar a dicha exención sobre el “Alquiler de habitación” para ingresos que no superen las 7.500 libras y solamente si no se alquilan otras estancias de la vivienda, como la buhardilla o el garaje.
Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles no se consideran una actividad de autónomos y por tanto, los propietarios no tienen la obligación de pagar la cuota correspondiente de la seguridad social, concretamente: la NationalClass 2 InsuranceContributions (NICs). No obstante, si se prevé aumentar el número de estancias alquiladas, incluyendo otras estancias que no sean meras habitaciones, la actividad pasará de ser una actividad de alquiler sencilla a algo más complejo, que conllevará el pago de diferentes impuestos en función de las referencias marcadas por la Seguridad Social.
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Clase |
Tipos impositivos a partir de abril de 2017 |
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Clase 2 |
2,85£a la semana |
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Clase 4 |
El 9% de los beneficios entre las 8.164 libras y las 45.000 libras El 2% de los beneficios a partir de las 45.000 libras |
Si se constituye una sociedad para gestionar esta actividad, habrá que tener en cuenta diferentes cuestiones. En primer lugar, el espacio que se va a arrendar deberá venderse a la sociedad de responsabilidad limitada recién constituida, generando así un aumento inmediato del capital con el consiguiente aumento de los impuestos devengados.
Una vez pagados los impuestos correspondientes al aumento de capital, las sociedades de inversión inmobiliaria deben declarar los ingresos percibidos por alquileres, que tributan al 19%.
Como consecuencia, la retirada de los fondos de la compañía debe realizarse mediante remuneración o distribución de dividendos. La fórmula del dividendo es la más eficiente desde un punto de vista fiscal, pero esta va a cambiar a partir del mes de abril, con la subida de los tipos. Por supuesto, si no necesitamos fondos de forma inmediata y permitimos que se acumulen en la sociedad, podemos acabar con la liquidación de la compañía y acabar tributando por los mimos al 28% como ganancia de capital.
Todas estas fórmulas resultan bastante atractivas para quienes tributan a tipos elevados, pero no debemos pasar por alto los costes administrativos que afrontan las sociedades de responsabilidad limitada.
Si necesitas cualquier otra información, consúltanos.
Silvano Ghigliani & Alessio Menna
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