Cosa bisogna fare quando si utilizza Airbnb

Airbnb è una comunità online nata nel 2008 che permette di affittare un alloggio più economico rispetto agli hotel tradizionali e dà la possibilità a chi ha una casa con determinate caratteristiche, come una stanza in più o uno spazio abitativo adiacente, di offrire a sconosciuti o turisti un alloggio in affitto per brevi periodi.

Le modalità di funzionamento sono simili a quelle dei siti Internet più tradizionali che offrono un servizio di ricerca di alloggi. La particolarità di questo servizio è che dà particolare importanza ai rapporti personali tra l'inquilino e il proprietario dell'alloggio, in quanto a quest'ultimo viene richiesto di fornire informazioni personali diverse da quelle relative alla sistemazione abitativa.

Il costo dell'alloggio su questo sito web comprende il prezzo dell'alloggio e la commissione riconosciuta al portale. Essa varia tra 5% e 15% in base all'importo totale speso. Per chi offre alloggio, la commissione è invece fissa a 3%, ma potrebbe variare tra 3% e 5%.

Dopo quasi dieci anni di attività, Airbnb ha raggiunto livelli di utilizzo molto elevati, tanto che alcune amministrazioni locali, come Roma, Milano e Parigi hanno raggiunto accordi con la società. Tuttavia, altri comuni come Berlino si sono dimostrati ostili alla piattaforma di condivisione: a partire dal 1° maggio 2016, nella città tedesca è entrato in vigore un regolamento che vieta di affittare un appartamento o una stanza in assenza di una specifica licenza, attraverso servizi come Airbnb. La multa per i trasgressori è di 100.000 euro, una cifra così alta che ha spinto molti host berlinesi a togliere il proprio annuncio dal sito per evitare di incappare in controlli e sanzioni. Secondo alcuni giornali, se l'esempio di Berlino fosse seguito da altre grandi città, il provvedimento potrebbe segnare la fine di questo servizio. A meno che, come nel caso di San Francisco, non venga indetto un referendum per decidere il destino dei siti web di alloggi come Airbnb. Il risultato è stato a favore della piattaforma sopra citata.

Per quanto riguarda l'attività di hosting a Londra, lo scenario è un po' più complicato.

Affitti a breve termine a Londra prima del 2015 erano soggetti a restrizioni in seguito al "cambio d'uso materiale" di locali residenziali utilizzati come alloggi temporanei in affitto, per i quali era necessaria un'autorizzazione specifica.

Nel 2015, con il Legge sulla deregolamentazioneIl governo ha introdotto un'eccezione a questa restrizione. L'eccezione consente di utilizzare le abitazioni per "posti letto temporanei" senza che ciò sia considerato un "cambio di destinazione d'uso", a condizione che il numero cumulativo di notti di utilizzo come posti letto temporanei non superi le 90 notti in un anno solare.

Nel caso in cui si superino le 90 notti, infatti, l'eccezione non si applica.

A partire dal 1° gennaio 2017, i sistemi di Airbnb limiteranno automaticamente gli annunci di case intere nella Grande Londra a 90 notti all'anno, a meno che gli host non confermino di avere il permesso necessario per condividere il loro spazio più frequentemente ("Modulo di esenzione"). Dovete controllare attentamente dove si trova il vostro edificio/stanza e sottoporre il problema all'autorità locale (Borough).

Per quanto riguarda fiscale È stato calcolato che nel Regno Unito, se l'agevolazione "rent a room" verrà abolita, circa 50.000 affiliati ad Airbnb dovranno pagare da 400 a 3.300 sterline in più all'anno, a fronte di un guadagno medio annuo di 3.500 sterline a Londra e di 2.000 sterline nel resto del Paese. Da aprile 2017 è possibile richiedere l'agevolazione "Affittacamere" solo se il proprio reddito è inferiore a 7.500 sterline e solo se non si affittano altre parti della casa, come la mansarda o il garage.

I redditi da locazione immobiliare non sono considerati autonomi e quindi i proprietari non sono tenuti a pagare i contributi assicurativi nazionali di classe 2 (NIC). Tuttavia, se si prevede di aumentare i locali affittati, includendo altri luoghi oltre alle semplici stanze, si passerà da una semplice attività di affitto a qualcosa di più complesso e ciò comporterà il pagamento di aliquote fiscali diverse in base ai NIC di riferimento.

Se si vuole aprire un'azienda per gestire questa attività, potrebbero esserci diversi problemi da affrontare. In primo luogo, i locali che verranno affittati dovranno essere venduti alla nuova società a responsabilità limitata, generando così un immediato aumento di capitale e di conseguenza un aumento delle tasse da pagare.

Se le imposte sulle plusvalenze dovute al trasferimento sono accettate e l'azienda realizza utili, questi saranno tassabili con un'aliquota di 19% (Imposta sulle società).

Successivamente, il prelievo dei fondi dalla società deve avvenire tramite remunerazione o dividendo. La via dei dividendi è la più efficiente per i contribuenti, ma probabilmente cambierà l'anno prossimo. Se naturalmente non avete bisogno di fondi immediati e li lasciate accumulare nella società, potete finire con la liquidazione della società e far fruttare questi fondi alla 28% come plusvalenze.

Tutto questo è piuttosto interessante se siete contribuenti con un'aliquota molto alta, ma non dovete ignorare i costi amministrativi che comporta la gestione di una società a responsabilità limitata.

Contattaci per maggiori informazioni.

Silvano Ghigliani & Alessio Menna

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